കെട്ടിട ഉടമ വാടകക്കാരെ അമിതമായി വാടക ചുമത്തി ബുദ്ധിമുട്ടിക്കുന്നതിനും നിയമപരമല്ലാതെ ഒഴിപ്പിക്കുന്നതിനും എതിരായാണ് ദി കേരള ബിൽഡിംഗ്സ് ലീസ് ആൻഡ് റെന്റ് കൺട്രോൾ ആക്ട് 1959 നടപ്പിൽ വരുന്നത്. ഗവൺമെൻറ് ഗസറ്റിൽ നോട്ടിഫൈ ചെയ്ത പ്രകാരമുള്ള സ്ഥലങ്ങൾ ഇതിൻ്റെ പരിധിയിൽ വരുന്നതാണ്.
വാടകക്കരാർ
കെട്ടിട ഉടമസ്ഥനും വാടകക്കാരനും തമ്മിലുണ്ടാകുന്ന ഒരു കരാറോടെയാണ് വാടക കുടിയായ്മ ആരംഭിക്കുന്നത്. കരാറിൽ വാടക, കുടിയായ്മ കാലാവധി, അഡ്വാൻസ് , മറ്റു വ്യവസ്ഥകൾ എന്നിവ ഉൾക്കൊള്ളിച്ചിരിക്കും. ഒരു വർഷത്തിൽ കൂടുതലുള്ള ലീസുകൾ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യണമെന്നതിനാൽ കൂടുതൽ കരാറുകൾ 11 മാസത്തേക്ക് മാത്രമായി ചുരുക്കുന്നത്. ഈ കാലാവധി കഴിഞ്ഞാലും കുടിയാനെ കെട്ടിട ഉടമയ്ക്ക് ബലം പ്രയോഗിച്ചോ നിർബന്ധപൂർവ്വം കെട്ടിടത്തിൽ നിന്ന് ഒഴിവാക്കാൻ സാധിക്കില്ല. റെന്റ് കൺട്രോൾ കോടതികളിൽ അപേക്ഷ സമർപ്പിച്ച് ഉത്തരവ് നേടിയാൽ മാത്രമേ കെട്ടിടത്തിൽ നിന്നും ഒഴിപ്പിക്കാൻ സാധിക്കുകയുള്ളൂ. മാത്രമല്ല ഇപ്രകാരം ബോധിപ്പിക്കുന്ന ഹ൪ജിയിൽ നിയമം അനുശാസിക്കുന്ന കൃത്യമായ കാരണവും ഉടമയെ ബോധിപ്പിക്കേണ്ടതാണ്. നിയമത്തിലെ പതിനൊന്നാം വകുപ്പ് ഏതൊക്കെ സാഹചര്യങ്ങളിൽ ഒരു കുടിയാനെ ഒഴിപ്പിക്കാൻ ഉടമയ്ക്ക് റെൻറ് കൺട്രോൾ കോടതിയിൽ ഹർജി ബോധിപ്പിക്കാവുന്നതാണെന്ന് വ്യക്തമാക്കുന്നുണ്ട്. താമസക്കാരൻ കരാറിൽ പറയുന്ന സമയത്ത് കൃത്യമായി വാടക നൽകാതെ കുടിശ്ശിക വരുത്തുകയാണെങ്കിൽ അക്കാരണത്താൽ കുടിയാനെ കെട്ടിടത്തിൽ നിന്നും ഒഴിവാക്കി കുടിശ്ശിക സംഖ്യ കെട്ടിവെച്ച് നടപടി ഒഴിവാക്കാവുന്നതാണ്. മാത്രമല്ല വളരെ കാലമായി കെട്ടിടത്തിൽ കുടിയാനായി തുടരുന്ന ആൾക്കാർ ചുരുങ്ങിയ വാടക മാത്രമേ ഇപ്പോഴും നൽകുന്നുള്ളൂ. ഇപ്പോഴത്തെ വാടക നിരക്ക് അനുസരിച്ച് കൂട്ടിത്തരാൻ കുടിയാനോട് നിർദ്ദേശിക്കുന്നതിനും ഉടമയ്ക്ക് കോടതിയെ സമീപിക്കാവുന്നതാണ്.
കെട്ടിടം നിൽക്കുന്ന പ്രദേശത്തിൻ്റെ പ്രാധാന്യം, അതേ രീതിയിൽ ലഭിക്കാനുള്ള വാടക, വാടക കെട്ടിടങ്ങളുടെ ലഭ്യത, ഡിമാൻഡ്, കച്ചവട സാധ്യത എന്നിങ്ങനെയുള്ള കാര്യങ്ങൾ പരിശോധിച്ചു ഏകദേശം എത്ര വാടകയാണ് ആ സ്ഥലത്ത് ലഭിക്കാൻ സാധ്യതയുള്ളത് എന്ന് മനസ്സിലാക്കിയാണ് കോടതി ഇത്തരം ഹരജികളിൽ തീർപ്പ് കൽപ്പിക്കുന്നത്.
കെട്ടിട ഉടമയ്ക്ക് തൻ്റെ സ്വന്തം ആവശ്യത്തിനു വേണമെന്ന് തോന്നുന്ന പക്ഷം കോടതിയെ സമീപിച്ചു കെട്ടിടം ഒഴിപ്പിച്ചു കിട്ടാൻ ഹർജി ബോധിപ്പിക്കാവുന്നതാണ്. എന്നാൽ ഉടമയ്ക്ക് കെട്ടിടം നിൽക്കുന്ന ടൗണിലോ വില്ലേജിലോ മറ്റ് കെട്ടിടങ്ങൾ ഉണ്ടെങ്കിലോ കുടിയാൻ വാടക കെട്ടിടത്തിൽ നിന്നുള്ള ബിസിനസ്സിൽ നിന്നുള്ള വരുമാനത്തിൽ മാത്രമാണ് ജീവിക്കുന്നത് എന്നതിനാലൊ,മറ്റു മുറികളൊന്നും സമീപത്ത് വാടകയ്ക്ക് ലഭിക്കാനില്ല എന്ന സന്ദർഭത്തിലും വാടക മുറി ഒഴിഞ്ഞു കൊടുക്കാൻ കോടതികൾ ആവശ്യപ്പെടാറില്ല.
കൂടാതെ ഉടമയുടെ സമ്മതമില്ലാതെ കുടിയാൻ കെട്ടിടം വാടകയ്ക്ക് നൽകുകയോ, കെട്ടിടത്തിന് നാശനഷ്ടങ്ങൾ വരുത്തുകയോ, ഭേദഗതി വരുത്തുകയോ, കരാറിന് ശേഷം സ്വന്തമായി മറ്റൊരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ഉടമസ്ഥാ വകാശം ലഭിക്കുകയോ ചെയ്താലും ഉടമയ്ക്ക് കെട്ടിടത്തിൽ പുനരുദ്ധാരണം നടത്തേണ്ട ആവശ്യകത ഉണ്ടെങ്കിലും ഉടമയ്ക്ക് കെട്ടിടത്തിൽ നിന്ന് കുടിയാനെ ഒഴിപ്പിക്കുന്നതിന് നടപടികൾ കോടതിയിൽ ആരംഭിക്കാവുന്നതാണ്.
താമസക്കാരനെ ഒഴിപ്പിച്ചതിനു ശേഷം കെട്ടിടത്തിന്റെ റീ കൺസ്ട്രക്ഷൻ ഉടമ നടത്തുന്നില്ലെങ്കിൽ വീണ്ടും താമസക്കാരന് കെട്ടിടം കൈവശത്തിൽ നൽകണമെന്ന് കോടതിക്ക് ഉടമയോട് നിർദ്ദേശിക്കാവുന്നതാണ്. മാത്രമല്ല വാടകക്കാരൻ മറ്റു കെട്ടിടത്തിന് അമിതമായി നൽകേണ്ടി വന്ന വാടകയ്ക്ക് തുല്യമായ കോമ്പൻസേഷനും നൽകാൻ കോടതിക്ക് ഉടമയോട് കൽപ്പിക്കാവുന്നതാണ്. കെട്ടിടം പുനരുദ്ധാരണം നടത്തുകയോ പുനർ നിർമ്മിക്കുകയോ ചെയ്ത വാടകക്കാരന് മുൻഗണന നൽകണമെന്നും നിയമം അനുശാസിക്കുന്നു. എന്നാൽ ഇത്തരം സന്ദർഭങ്ങളിൽ വാടകക്കാരൻ പുതുക്കിയ വാടക നൽകാൻ ബാധ്യസ്ഥൻ ആയിരിക്കും.
ഒരു വാടകക്കാരൻ പ്രത്യേകിച്ച് കാരണമില്ലാതെ ആറുമാസത്തോളം കെട്ടിടം ഉപയോഗിക്കാതിരുന്നാലും കെട്ടിടം ഒഴിപ്പിച്ചു കിട്ടാൻ ഉടമയ്ക്ക് നടപടി സ്വീകരിക്കാവുന്നതാണ്. ഇത്തരം സന്ദർഭങ്ങളിൽ കോടതി നിയമിക്കുന്ന ഒരു അഡ്വക്കേറ്റ് കമ്മീഷണർ ഹർജി ഫയൽ ആക്കിയ തീയതി തന്നെ സ്ഥലം പരിശോധിച്ച് കെട്ടിടം ഉപയോഗിക്കുന്നില്ല എന്ന കാര്യം റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യുകയും അതിൻറെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ തുടർനടപടികളിലേക്ക് പോവുകയുമാണ് ചെയ്യാറുള്ളത്.
നിയമപ്രകാരം വാടകക്കാരനെ ഒഴിപ്പിച്ചു കിട്ടാൻ കൃത്യമായ കാരണങ്ങൾ ബോധിപ്പിക്കും എന്നതിനാൽ ഈ നിയമത്തിന്റെ പരിധിയിൽ നിന്നും പുറത്ത് കടക്കുന്നതിനായി പലപ്പോഴും വാടക കരാറുകൾക്ക് പകരം ഉടമകൾ ലൈസൻസ് കരാറുകൾ ആയി മുറികൾ ആവശ്യക്കാർക്ക് ഏൽപ്പിച്ചു കൊടുക്കുന്നതായി കാണാറുണ്ട്. ലൈസൻസ് എഗ്രിമെൻറ് പ്രകാരം ഒരു മുറി ലൈസൻസിന് നൽകുകയാണെങ്കിൽ കരാർ കാലാവധി കഴിയുമ്പോൾ തന്നെ കാരണങ്ങൾ പ്രത്യേകിച്ചൊന്നും പറയാതെ ലൈസൻസിയെ ഒഴിപ്പിച്ചു കിട്ടുന്നതിനായി ഉടമയ്ക്ക് അഥവാ ലൈസൻസർക്ക് നടപടികൾ സ്വീകരിക്കാവുന്നതാണ്. ഈ നടപടികൾ സിവിൽ കോടതി മുമ്പാകെ ന്യായം ബോധിപ്പിക്കുന്നതിലൂടെയാണ് ആരംഭിക്കുന്നത്.
